35歳で7,000万円・金利1%・35年ローンを組んだとします。このまま何もしなければ完済は70歳。60歳完済を目指すとしたら、どんな方法があって、どれだけ差がつくのか。3つのケースで比較します。

ケース①　何もしない・70歳完済

月々の返済：約19万7,750円
総返済額：約8,306万円
うち利息：約1,306万円
住宅ローン控除（13年間）：最大約364万円
実質的な負担：約7,942万円

住宅ローン控除は年末残高の0.7%が最長13年間、所得税から戻ってくる制度です。省エネ基準適合住宅の場合、控除の対象となる借入残高の上限は4,000万円なので、年間最大28万円、13年間で最大364万円が戻る計算になります。

ケース②　毎月上乗せで返し、25年で完済・60歳完済

35年ローンで組みながら、毎月約6万5,870円を上乗せして返し続けると、25年で完済できます。

月々の返済：約26万3,620円（上乗せ込み）
総返済額：約7,909万円
うち利息：約909万円
住宅ローン控除（13年間）：最大約364万円
実質的な負担：約7,545万円

①との差：総利息を約397万円節約、実質負担も約397万円少なくなります。毎月の負担は約6万6,000円増えますが、35年間ずっと重いわけではなく、返せるペースを保ちながら継続することが前提です。

ケース③　13年間は普通に払い、控除終了後に繰り上げ返済・60歳完済

13年間は月々19万7,750円を払いながら、控除で戻ってくる年間約28万円を繰り上げ資金として積み立てます。13年間の積み立て総額は最大約364万円。

13年後（48歳）の残高は約4,686万円。ここで積み立てた資金などを合わせて約1,000万円を繰り上げ返済すると、残り3,686万円を12年で返すことになります。

月々の返済（14年目以降）：約27万1,600円
総返済額：約7,996万円
うち利息：約996万円
住宅ローン控除（13年間）：最大約364万円
実質的な負担：約7,632万円

①との差：総利息を約310万円節約。最初の13年間は月々の負担を抑えられますが、14年目以降は約7万3,850円の増加になります。

3つのケースを並べると

【ケース①・70歳完済】
月々19万7,750円（35年間）/ 総利息1,306万円 / 実質負担7,942万円

【ケース②・60歳完済・毎月上乗せ】
月々26万3,620円（25年間）/ 総利息909万円 / 実質負担7,545万円

【ケース③・60歳完済・13年後に繰り上げ一発】
月々19万7,750円（13年間）→ 約27万1,600円（12年間）/ 総利息996万円 / 実質負担7,632万円

利息の節約効果が一番大きいのはケース②です。ただし最初から月々の負担が約6万6,000円重くなります。ケース③は最初の負担を抑えながら60歳完済を目指せますが、繰り上げ資金を計画的に用意しておく必要があります。

住宅ローンは「借りること」がゴールではありません。借りてからの返し方で、最終的な負担が数百万円単位で変わってきます。どのタイミングで繰り上げ返済するか、控除をどう活用するか、毎月の返済に余裕を持たせておくか。こういったことを、購入前からきちんと考えておくことが大切です。

購入を検討されている方も、すでに返済中の方も、ぜひ一度ご相談ください。

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