旧耐震のマンション、住宅ローンって組めるの？結論と注意点を不動産のプロが解説

こんにちは日和山です。「気になるマンションがあるんだけど、旧耐震って書いてあって…。ローン、通るのかな？」
こういう相談、よく受けます。
結論から言うと、条件次第で組めるケースがあります。ただし何も確認せずに動くと後で困ることになるので、この記事でしっかり整理しておきましょう。
そもそも「旧耐震」って何？
旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた建物のことです。
ポイントは「完成日」ではなく「建築確認日」という点。マンションは着工から完成まで1〜2年かかることもあるので、1982〜83年完成でも旧耐震ということがあります。購入前は必ず確認しましょう。
旧耐震の基準は「震度5程度の地震で倒壊しない」というもの。それに対して現在の新耐震基準は「震度6〜7の大地震でも倒壊しない」設計が求められています。この差が、ローン審査にも影響してきます。
フラット35の場合
フラット35（住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した長期固定金利ローン）には独自の耐震基準があります。
旧耐震マンションでフラット35を使う場合、「適合証明書」の取得が条件になります。
適合証明書とは、専門の検査機関が建物を調べて「フラット35の基準を満たしている」と証明する書類のこと。
RC造（鉄筋コンクリート）のマンションは、構造上フラット35の耐震評価基準をクリアしやすい傾向があります。木造の一戸建てと比べると、適合証明が取れる可能性は高い傾向にあります。
ただし適合証明を取るには検査費用がかかります（旧耐震の場合、審査料＋発行手数料で3〜4万円程度が目安）。また、適合証明が取れたとしても、その後の金融機関の審査が通るかどうかはまた別の話です。
なお、「中古マンションらくらくフラット35」という制度もあり、事前に機構が基準適合を確認したマンションなら検査を省略できる場合もあります。
銀行ローンの場合
銀行（民間ローン）は金融機関ごとにルールが異なります。
旧耐震マンションについて事前審査すら受け付けていない金融機関がある一方、条件次第で審査を受け付けている金融機関もあります。同じ物件でも、銀行によって結果が変わることは珍しくありません。
銀行が気にするのは借りる方の収入だけではありません。「この物件を担保にとったとき、万が一のときに売れるか」という視点でも評価されます。旧耐震は担保評価が低くなりがちで、希望額より融資額を減らされる（担保割れ）ケースもあります。
「ある銀行で断られた＝どこでも無理」ではないので、複数の金融機関に相談してみることが大切です。
マンションの場合、管理状態も見られる
戸建てと違い、マンションの審査では建物全体の管理状況も評価対象になります。
具体的には…
• 長期修繕計画があるか
• 修繕積立金が適正に積み立てられているか
• 管理会社がついているか
自主管理（管理会社なし）の古いマンションは、管理状態が把握しにくいため、審査で不利になりやすい傾向があります。
実際、どう動けばいい？
1. 建築確認日を確認する（登記事項証明書や建築確認通知書で）
2. フラット35を検討する場合は、適合証明が取れる物件かどうかを事前に調査機関に確認
3. 銀行ローンを検討する場合は複数行に打診。一行で断られても諦めない
4. 管理組合の資料（修繕積立金残高・長期修繕計画）を早めに取り寄せる
まとめ

【フラット35】適合証明書の取得が条件。RC造はクリアしやすい傾向あり
【銀行ローン】金融機関によって対応が異なる。複数に相談が基本
【共通の注意点】担保割れのリスク・管理状態のチェックが重要

旧耐震は価格が抑えられていることも多く、立地が良い物件もたくさんあります。ただし「ローンが組めるかどうか」は物件ごとに確認が必要です。「旧耐震だから無理」と決めつける前に、まず状況を整理してみましょう。
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