住み替えで後悔しないために　宅建士が教える3つの注意点

こんにちは、日和山です。宅地建物取引士として東京で不動産売買の仲介をしています。
今日は「住み替え」で押さえておきたいポイントについて話します。
住み替えとは、今住んでいる家を売って、新しい家を買うことです。人生の中でも特に大きな決断のひとつですが、段取りを間違えると思わぬ損をすることがあります。
11年この仕事をしてきて、事前に知っておくだけで防げることがたくさんあると感じています。今日はその中から特に重要な3つをお伝えします。
注意点①　売り先行か買い先行か、最初に方針を決める
住み替えには「売り先行」と「買い先行」の2種類があります。
売り先行とは、今の家を売ってから次を買う方法。買い先行とは、次の家を先に買ってから今の家を売る方法です。
買い先行で気をつけたいのが、「今の家がなかなか売れない」ケースです。
新しい家のローンが始まっているのに、今の家のローンも残ったまま。二重ローンの状態が続いて、家計が一気に苦しくなります。
「すぐ売れると思っていた」という方がとても多いのですが、売却には平均で3〜6ヶ月かかります。焦って値下げせざるを得なくなり、結果的に安く売ってしまうケースも珍しくありません。
どちらの方法が自分に合っているかを最初に決めてから動き始めることが大切です。
注意点②　スケジュールをゴールから逆算して作る
「子どもが小学校に上がる前に」「定年前に」という大まかな目標はあっても、具体的なスケジュールを決めずに動き始める方が多いです。
住み替えには最低でも半年、場合によっては1年以上かかります。売却・購入・引越し・ローン手続きが同時進行するので、逆算したスケジュールを最初に作ることがとても重要です。
まず「いつまでに新居に住みたいか」というゴールを決めて、そこから逆算して動くことが大切です。
注意点③　契約前に条件を確認・交渉しておく
住み替えで最も重要な注意点が、これです。
住み替えの取引は、複数の「ローン審査」が同時進行します。売る側・買う側それぞれに審査があり、すべてが通って初めて取引が成立します。
流れを整理するとこうなります。
売り物件の買主が決まりそう→売り物件の買主のローン仮審査が通る→買い物件を選ぶ→買い物件のローン仮審査が通る、→売り物件の契約→買い物件の契約→双方の本審査へ
ここで問題が起きやすいのが、売り物件の買主のローン本審査が通らなかった場合です。
自分はすでに新居の契約を進めているのに、売却が白紙に戻る。こうなると資金計画が一気に崩れます。
この事態に備えるために、新居の売買契約に「買い替え特約」を入れておくことが重要です。買い替え特約とは、今の家の売却が成立しなかった場合に、違約金なしで新居の契約を解除できる条項のことです。また、買い替え特約が使えるかどうかを、契約前に事前交渉しておくことも大切です。売主側の事情によっては、買い替え特約なしの条件を求められることがあります。それを知らずに進めると、万が一買い手のローンが通らなかった時に手付金を失うリスクがあります。
さらに、決済日から1週間ほどの「引き渡し猶予期間」を設けることもおすすめです。猶予期間がないと、買い物件の決済当日に引越しも完了させなければならないという事態になります。1週間あるだけで段取りに余裕が生まれます。
買い替え特約・引き渡し猶予、この2つはどちらも契約前に確認・交渉できる項目です。契約書に印鑑を押す前に、必ずチェックしてください。
まとめ
住み替えで押さえておきたい3つの注意点をまとめます。
①売り先行か買い先行か、最初に方針を決める
②スケジュールをゴールから逆算して作る
③契約前に買い替え特約・引き渡し猶予を確認する
住み替えは段取りが9割です。事前に知っておくだけで防げることがほとんどなので、動き始める前にぜひ一度整理してみてください。
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