中古マンションを買う前に必ず確認してほしい3つの書類

こんにちは、日和山です。宅地建物取引士として東京で不動産売買の仲介をしています。
中古マンションを購入する際、間取りや立地、価格ばかりに目が行きがちです。でも「管理状態」を見落とすと、購入後に思わぬ出費や後悔につながることがあります。「不動産は管理を買え」という言葉があるくらい、マンションにとって管理状態は資産価値を左右する重要な要素です。
①重要事項調査報告書
マンションの管理状態に関する情報が網羅された書類です。管理会社が発行します。
修繕積立金の残高と滞納状況
大規模修繕工事は1戸あたり75万〜125万円が相場と言われており（国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」）、大規模修繕の直前であれば総戸数×100万円程度の残高があると一つの目安になります。残高が少ない場合、今後値上げや一時金の徴収が発生する可能性があります。
対象住戸だけでなくマンション全体の滞納状況も確認してください。滞納が多いマンションは管理体制に問題があるサインです。前の所有者の滞納額は新しい所有者に引き継がれる点も要注意です。
修繕積立金の値上げ予定
値上げ予定があること自体は悪いことではありません。修繕積立金は将来に向けて値上げするのが通常だからです。問題なのは値上げの計画がまったくないケースや、値上げしても積立が追いつかないほど残高が少ないケースです。
管理組合が借り入れをしていないか
大規模修繕の費用が足りず、金融機関から借り入れをしている管理組合もあります。借り入れ自体が即問題ではありませんが、何のための借り入れで返済計画はどうなっているかを確認しましょう。
②長期修繕計画書
今後どんな工事がいつ予定されていて、費用がどう計画されているかを示した書類です。
計画と実際の残高を照らし合わせる
修繕計画があっても、積立金が計画通りに溜まっていないケースがあります。計画上の残高と実際の残高を比べてみてください。
給排水管・エレベーターなど大型工事の状況
給排水管の更新工事やエレベーターの更新工事など大きな工事が終わっているかどうかも確認しましょう。今後どのくらいの支出が残っているかの目安になります。大型工事が複数重なる時期の直前であれば、一時金の話が出るリスクもあります。
③直近の総会議事録
重要事項調査報告書には出てこないリアルな情報がここにあります。議事録は購入予定者も「利害関係人」として閲覧を請求できると法律で定められています。仲介会社に依頼すれば取り寄せることができます。
各種委員会の設立に注目
マンションでは何かと委員会を作りがちで、修繕委員会なら大規模修繕の準備、建替え検討委員会が立ち上がっていればマンション全体が大きな局面を迎えている可能性があります。何の委員会が設置されて何が承認されているかを確認しておきましょう。
管理組合が機能しているかどうか
総会の出席率が低い、同じような問題が毎年繰り返されている、滞納への対応が曖昧、といった場合は管理組合の運営に問題があるサインです。
住民の高齢化は議事録から読み取れる
築年数が経過したマンションでは住民の高齢化も大きなリスクです。高齢世帯が多くなると修繕工事や設備投資に積極的になりにくく、積立金の増額も受け入れにくくなります。議事録の議論の温度感から、住民の関与度を読み取ることができます。
議事録は管理会社が下書きを作ることが多い
実は多くのマンションで、議事録の下書きは管理会社が作成しています。管理会社にとって不利な内容が記載されないケースも考えられます。1年分だけでなく複数年分を読み比べることをおすすめします。
まとめ
中古マンションは「部屋だけ買う」のではなく「マンション全体を買う」ことになります。この3つの書類で管理状態を確認することで、購入後の思わぬ出費や後悔を大きく減らすことができます。
👉 https://lin.ee/NibP97F