不動産を売ると「一時的な高額所得者」になる。気をつけたい税金の話

こんにちは、日和山薫です。
不動産を売却すると、譲渡所得税の話はよく出てきます。でも「それ以外にも影響が出ることがある」という話はあまり知られていません。売った年だけでなく、翌年以降にじわじわ影響が出るケースがあります。今日はその全体像をまとめます。
まず「譲渡所得」とは何か
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費は購入時の価格（建物は減価償却後）、譲渡費用は仲介手数料や印紙代などです。購入時の契約書が見つからない場合は売却価格の5%しか取得費に計上できず、税負担が大きくなることがあります。購入時の書類は大切に保管しておきましょう。
マイホームなら3,000万円の特別控除がある
居住用財産を売る場合、一定の条件を満たせば最大3,000万円を控除できます。譲渡所得が2,500万円でも控除でゼロになります。ただし控除は自動的には適用されず、確定申告が必要です。
3,000万円控除を使っても利益が残る例
売却価格：1億円 / 取得費・譲渡費用：5,500万円
譲渡所得：4,500万円 / 3,000万円控除後：課税譲渡所得1,500万円
所有5年超（長期）なら税率20.315%で税額約305万円。5年以下（短期）なら39.63%とほぼ倍になります。しかしこれだけではありません。この課税譲渡所得が翌年以降さまざまなところに連鎖して影響します。
課税譲渡所得が残ると何が上がるのか
①国民健康保険料・介護保険料（国保加入者のみ）
国保は前年の所得をもとに計算されるため翌年の保険料が大幅に上がります。医療分・後期高齢者支援分・介護分（40〜64歳）がそれぞれ連動して増えます。課税譲渡所得が数百万円残ると保険料が数十万円単位で増えるケースもあります。会社員・公務員は影響なし。
②会社員は住民税の変化で会社に知られることがある
住民税が天引きで増えると経理が気づきます。確定申告書の「住民税・事業税に関する事項」欄で「自分で納付（普通徴収）」を選ぶと、役所から納付書が届いて自分で払う形になり会社には通知されません。翌年6月・8月・10月・翌1月の4回払いです。
③配偶者控除への影響
配偶者が売却して課税譲渡所得が残ると配偶者控除の要件を外れることがあります。3,000万円控除でゼロになれば影響なし。社会保険上の扶養は原則外れませんが、健康保険組合によって判断が異なるため事前に確認を。
確定申告を忘れると損をする
特例は申告しないと適用されません。売却翌年の2/16〜3/15が確定申告期間です。所得税はこの時期に納付、住民税は翌年6月以降に請求が来ます。売却後は税金分を手元に残しておくことが重要です。
まとめ
①国保加入者は翌年の保険料・介護保険料が大幅に上がることがある
②会社員は普通徴収を選べば会社への情報漏れを回避できる
③配偶者控除に影響が出ることがある
④確定申告を忘れると特例が使えない