住宅ローン控除は令和8年からこう使う　ペアローン・連帯債務まで宅建士が解説

こんにちは、日和山です。宅地建物取引士として東京で不動産売買の仲介をしています。
「住宅ローン控除って2025年で終わりじゃないの？」という声をよく聞きます。結論から言うと、令和8年度の税制改正で5年間延長が決まりました。ただし、内容が一部変わっています。
マイホームの購入や住み替えを検討している方は、ぜひ確認しておいてください。
そもそも住宅ローン控除とは？
住宅ローン控除とは、住宅ローンを使ってマイホームを購入した人の税負担を軽くするための制度です。正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。
仕組みはシンプルで、毎年12月末時点のローン残高に0.7％をかけた金額が、所得税（足りない場合は住民税の一部）から差し引かれます。たとえば年末のローン残高が4,000万円なら、4,000万円×0.7％＝28万円が、その年の税金から戻ってくる計算です。これが最長13年間続きます。
令和8年からの主な変更点
令和8年1月1日から令和12年12月31日までに入居した場合が新制度の対象です。
①中古住宅（省エネ性能が高いもの）の優遇が拡充
省エネ性能の高い既存住宅については、借入限度額の引き上げと子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ措置が加わり、控除期間も13年に拡充されました。これまで中古住宅の控除期間は10年でしたが、条件を満たせば新築と同じ13年間適用されます。
②床面積要件が40㎡以上に緩和（既存住宅にも適用）
これまで既存住宅には50㎡以上の要件がありましたが、令和8年から40㎡以上に緩和されました。ただし、合計所得金額1,000万円超の方や子育て世帯等への上乗せ措置を利用する方は50㎡以上が条件のままです。
③令和10年以降の注意点
令和10年以降に建築確認を受ける省エネ基準適合住宅の一部が対象外となります。また令和10年以降に入居する場合、災害レッドゾーンに位置する新築住宅も対象外となる予定です。
（参考：国土交通省「住宅ローン減税」https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000241.html）
住宅の種類別　借入限度額と控除期間（令和8年入居の場合）
控除率は一律0.7％です。括弧内は子育て世帯・若者夫婦世帯の金額です。
一番手厚い：長期優良住宅・低炭素住宅
新築：4,500万円（5,000万円）→ 最大約409万円（455万円）の控除 × 13年
既存：3,500万円（4,500万円）→ 最大約318万円（409万円）の控除 × 13年
次点：ZEH水準省エネ住宅
新築・既存：3,500万円（4,500万円）→ 最大約318万円（409万円）の控除 × 13年
省エネ基準適合住宅
新築：2,000万円（3,000万円）× 13年（令和10年以降の建築確認分は対象外）
既存：2,000万円（3,000万円）× 13年
省エネ基準を満たさない住宅（その他住宅）
新築：対象外
既存：2,000万円 × 10年
※子育て世帯等とは、19歳未満の子を有する世帯または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯です。
※最大控除額は理論上の上限です。実際はローン残高の減少とともに控除額も下がります。
（出典：国土交通省「令和8年度住宅税制改正概要」https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001975750.pdf）
実務で知っておきたい：ペアローンと連帯債務の話
住宅ローン控除は、夫婦でローンを組んだ場合、それぞれが控除を受けられます。
たとえば夫婦それぞれが4,000万円ずつペアローンを組んだ場合、控除の計算も別々になるので、世帯全体では控除の恩恵が大きくなります。共働き世帯にとってはメリットの大きい選択肢です。
ただし注意点もあります。ペアローンは夫婦それぞれが別々に債務を負う形になるため、万が一どちらかに何かあった場合、残ったもう一方のローンはそのまま残ります。団信（団体信用生命保険）は、あくまで契約した本人分にしか適用されないからです。
この点をカバーできるのが連帯債務という仕組みです。連帯債務に対応している金融機関では、夫婦どちらかが亡くなったり高度障害になった場合に、ローン残高全体を保障できる商品もあります。
ペアローンにするか連帯債務にするかは、金融機関や保険の内容によって変わります。どちらが自分たちに合っているか、資金計画の段階で確認しておくことをおすすめします。
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